スイス不動産に対する税：不動産移転税、不動産譲渡益税、帰属家賃

スイスの不動産は複数の段階で課税され、その大半は州（カントン）と基礎自治体（ゲマインデ）によって課される。したがって、外国人所有者は、税率についても、そもそもどの税が適用されるかについても、州ごとに顕著な違いがあることを予期しておくべきである。以下では主な税目を概説する。

不動産移転税

多くの州は、土地の所有権が移転する際に不動産移転税を課している。税率は通常、売買代金の数パーセントの低い水準であり、買主、売主またはその双方のいずれが税を負担するかは州が定める。チューリッヒなど一部の州はこの税を課していないが、土地登記手数料と公証手数料は引き続き支払わなければならない。いくつかの州は、自己居住用住宅や企業再編について軽減または免除を認めている。

不動産譲渡益税

すべての州が、不動産の売却によって実現した利益に課税している。個人については独立の不動産譲渡益税が適用され、利益は一般に、売却価格から取得費用と価値増加のための投資を控除して算定される。税率は通常、保有期間が長いほど低くなり、保有期間が短い場合には加算税が課されることが多い。会社については、不動産譲渡益を通常の利益として扱う州もあれば、会社にも特別の不動産譲渡益税を課す州もある。この税は、売主の居住地にかかわらず、不動産の所在する州が課す。

不動産税

いくつかの州と基礎自治体は、債務を控除せずに不動産の価値に基づいて算定される年次の不動産税を課している。税率は控えめで、通常は1%未満であるが、不動産が収益を生むか否かにかかわらず課される。この税をまったく課さない州もある。

財産税と所得税

スイスの不動産は、所有者が国外に居住している場合であっても、州の財産税と賃貸収入に対する所得税の対象となる。したがって、外国人所有者は通常、不動産の所在する州において制限納税義務者となる。住宅ローン利息と維持費は一般に控除可能であり、債務は国際的な課税配分の規則に従ってスイスの資産と国外の資産に配分される。二重課税防止条約（租税条約）は、一般に、不動産に対する課税権をその所在地国に配分している。

帰属家賃と予定されている改革

スイスの自己所有不動産に自ら居住し、または自己の使用のために確保している所有者は、現在、帰属家賃をみなし所得として課税されている。2025年9月28日、スイスの有権者は、自己居住用住宅およびセカンドハウスについて帰属家賃を廃止し、併せて住宅ローン利息と維持費の控除を大幅に制限する改革を承認した。改革が実施されるまでは現行制度が引き続き適用され、連邦政府は、実施は2028年より前にはならない見込みであることを示している。所有者は、特定の日付を前提とすることなく、移行を踏まえて資金計画と維持管理計画を見直すべきである。

実務上有益な点

• 購入前に州を比較すること。移転税、不動産税および譲渡益税の負担は大きく異なるからである。
• 価値増加のための投資をすべて文書化すること。将来の売却時の課税対象利益を減少させるからである。
• 売却前に保有期間を確認すること。短期の売却にはより高い税率が適用されることが多いからである。

Ressos Legalによる支援

筆者は、二重課税防止条約に基づく国境を越える問題を含め、スイス不動産の購入、保有および売却の税務上の帰結について外国人所有者に助言している。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。