スイスの不動産購入手続：予約、公正証書、土地登記簿

スイスにおける不動産の購入は、アジア、中東またはコモン・ロー法域の実務とは重要な点で異なる、定められた手順に従って行われる。公正証書が必須であり、公証制度は州（カントン）によって異なり、所有権は土地登記簿への記入が行われたときにはじめて移転する。これらの手順を知っておくことは、買主が資金とスケジュールを計画する助けとなる。

予約と準備段階

買主と売主が主要な条件について合意すると、開発業者や仲介業者は予約契約と予約金の支払を求めることが多い。このような契約は一般的であるが、土地を購入する約束は公正証書の方式によってはじめて拘束力を持つため、その法的効果は限られている。したがって、単純な書面による契約に基づいて支払われた予約金は、文言と状況によっては、買主が撤退した場合に返還を受けられることがある。買主は、送金する前にこれらの書類を注意深く読むべきである。

この段階で、買主は土地登記簿の最新の抄本を取得し、地役権、抵当権その他の負担を確認し、用途地域と建築許可を確認し、外国人の買主であればLex Kollerの下での立場を確認すべきである。

公正証書

スイス債務法（CO）第216条によれば、土地の売買契約は公正証書によって締結しなければならない。同じ要件は、条件を定めた先買権契約、オプション契約および将来の売買に関する契約にも適用される。公証人は証書を作成し、これを読み上げるか当事者に確認させ、署名を認証する。州の公用語を話さない当事者には翻訳または通訳が必要となることがあり、これは事前に手配しておくべきである。

州ごとの公証制度

公証法は州の所管事項であり、その制度は大きく異なる。ジュネーブ、ヴォー州およびバーゼル＝シュタット州など一部の州には、自由業として業務を行う独立の公証人がいる。チューリッヒ州では、公証役場は給与制の公証人を擁する州の機関である。その他の州では、公証の免許を有する弁護士も証書を作成できる混合制度が運用されている。原則として、土地に関する証書は不動産の所在する州で作成しなければならず、手数料は州によって著しく異なる。

手付金、支払および時期

証書の署名時には、手付金が支払われることが多く、通常は売買代金の10%程度であり、残額は決済時に支払われる。双方を保護するため、支払は通常、公証人を通じて行われるか、買主の取引銀行による撤回不能な支払約束によって担保される。新築プロジェクトについては、売買代金が建設の進捗に応じて分割で支払われることもあり、その場合には買主のために適切な担保が必要となる。

所有権の移転

スイス民法典（CC）第656条に定めるとおり、所有権は土地登記簿への記入によってはじめて移転する。公証人は通常、決済後に登記申請を行い、記入は日記簿への受付の日をもって法的効力を生じる。署名から登記までの間、買主は契約上の請求権を有するにとどまるため、支払と登記の時期は緊密に一致させるべきである。

実務上有益な点

• 証書の署名前に多額の予約金を支払わないこと。支払う場合は、返還可能であることを明確にしておく。
• 売主に直接支払うのではなく、公証人を通じて、または銀行の支払約束によって売買代金を担保すること。
• 州の事情に合わせてスケジュールを計画すること。公証人の対応可能性、手数料および登記実務は州によって異なるからである。

Ressos Legalによる支援

筆者は、売買契約書と予約関係書類の検討について買主に助言し、取引の全過程を通じて公証人、銀行および土地登記所との調整に当たっている。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。