外国人購入者のためのスイスの住宅ローン

スイスの住宅ローン融資は、国際的な基準からみて保守的である。銀行は標準化された返済能力テストを適用し、相当の自己資金を期待し、融資の大きな部分を時間をかけて返済することを求める。国外に居住する買主は、追加的な審査と、居住者に提示されるものとは異なる条件に備えるべきである。

返済能力の計算

申込みを審査する際、スイスの銀行は、通常約5%の想定金利に、元本返済と、不動産価値の約1%の維持費・付随費用を加えて、不動産の長期的な費用を計算する。目安として、これらの費用は借主の総収入の約3分の1を超えるべきではない。想定金利は現在の市場金利を大きく上回るため、多くの申込者にとっては、このテスト自体が借入可能額の上限を決めることになる。

自己資金の要件

自己居住用の住宅不動産については、業界の自主規制により少なくとも20%の自己資金が求められ、そのうち不動産価値の少なくとも10%はスイスの職域年金資産以外の資金から拠出されなければならない。投資用不動産と休暇用住宅については、銀行はより多くの自己資金を求めることが多く、不動産と借主に応じて25%から40%の範囲となることが多い。国外から移転される自己資金は追跡可能でなければならず、銀行はマネーロンダリング防止のための確認の一環として、その出所を示す書類を求める。

元本返済

住宅ローンは通常、担保評価額の約3分の2までの第1順位ローンと、それを超える第2順位ローンに分けられる。第2順位ローンは、15年以内に、遅くとも退職年齢までに、担保評価額の3分の2まで返済しなければならない。第1順位ローンは最低基準上返済を要しないが、高齢の借主や特定の種類の不動産について元本返済を求める銀行もある。

非居住者に特有の問題

スイスの銀行の多くは、国外に住所を有する借主に対しては選別的にしか融資しない。特定の国の顧客への融資を制限する銀行もあれば、より広範な取引関係やより多くの自己資金を求める銀行もあり、非居住者にはまったく融資しない銀行も少数ながら存在する。外貨建ての収入は通常、安全マージンを見込んで評価され、銀行は融資を行う前に、購入がLex Kollerの下で許容されるか否かを審査する。事業用不動産は、その持続可能な賃料収入または事業運営に基づいて融資されるため、個別の評価となる。

住宅ローン商品

期間数年の固定金利ローンが一般的であり、SARON参照金利に連動する短期金利型ローンも一般的である。固定金利ローンを期限前に返済すると、通常、期限前返済違約金が生じるため、固定期間内に売却する可能性がある場合にはこれを考慮すべきである。

実務上有益な点

• 想定金利を用いた返済能力テストを早期に行うこと。予約契約に署名する前に行う。
• 資金の出所に関する書類を事前に準備すること。銀行は国外からの自己資金についてこれを求めるからである。
• 複数の銀行にアプローチすること。非居住者への融資方針は銀行によって大きく異なるからである。

Ressos Legalによる支援

筆者は、スイス不動産の資金調達の構成と、スイスの銀行が国境を越える顧客に求める書類の準備について、外国人の買主に助言している。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。