スイスにおける事務所・事業用施設の賃借

スイスに進出する外国企業の多くは、施設を購入するのではなく賃借することから始める。事業用賃貸借はスイス債務法（CO）第253条以下によって規律され、同規定は交渉の余地を大きく残す一方で、賃借人を保護する多くの強行規定を含んでいる。適切に起草された賃貸借契約は、長年にわたる計画の確実性をもたらす。

賃貸借期間

スイスの事業用賃貸借は、5年または10年の確定期間で締結されることが一般的であり、賃借人に1回または複数回の延長オプションが付されることが多い。確定期間は双方に確実性を与える。例外的な状況を除き、いずれの当事者も期間満了前に賃貸借を解約することができないからである。期間の定めのない賃貸借も可能である。事業用施設については、当事者がより長い期間を合意していない限り、スイス債務法第266d条に定めるとおり、法定の解約予告期間は6か月である。

賃料と指数連動

当事者は、賃料をスイス消費者物価指数に連動させることを合意することができる。スイス債務法第269b条によれば、このような指数連動条項は賃貸借が少なくとも5年の期間で締結された場合にのみ有効であり、賃料は指数に従ってのみ調整することができる。代わりに、定額の増額を定めた段階賃料を合意することもできる。事業用施設の賃借人も原則として賃料が濫用的であるとして争うことができるが、この保護は、居住用賃貸借に比べて事業用の実務では小さな役割しか果たさない。

延長オプション

オプションは、賃借人が合意された条件で賃貸借を一方的にさらに一定期間延長することを可能にする。オプションは内装工事に投資する企業にとって価値があり、その行使期間と延長期間中に適用される賃料は正確に定めておくべきである。曖昧なオプション条項は紛争の頻繁な原因となっている。

敷金

賃貸人は通常敷金を求め、これは銀行の賃借人名義の貯蓄口座または預金口座に払い込まなければならない。居住用賃貸借については法律が敷金を賃料3か月分に制限しているが、事業用施設にはこのような法定の上限は適用されないため、より高額となることが一般的である。多くの賃借人は、現金の代わりに銀行保証または賃貸保証保険を提供している。

解約からの保護

信義誠実に反する解約は、調停機関において争うことができる。さらに、解約が賃貸人の利益によって正当化できない苛酷な結果をもたらす場合には、賃借人は賃貸借の延長を申し立てることができる。事業用施設については、このような延長は合計で最長6年に及びうる。これらの申立ての期限は短いため、解約通知はいずれも速やかに検討すべきである。

実務上有益な点

• 内装工事と原状回復の条件を当初から交渉すること。賃貸借終了時に設備が誰に帰属するかも含める。
• 期間を事業計画に合わせること。適度な確定期間と延長オプションを組み合わせる。
• 賃料調整条項を確認すること。指数連動賃料と段階賃料に関する規則に適合しているかを確認する。

Ressos Legalによる支援

筆者は、スイスの事業用賃貸借契約の交渉と検討について外国企業に助言し、賃貸人との紛争においてこれを支援している。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。