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不動産、財産、相続

イタリア居住者のスイス不動産

多くのイタリアの家族がルガーノ湖やマッジョーレ湖に別荘を所有しており、一部はティチーノ州に投資として賃貸用不動産を所有している。第6条は、農業および林業から生ずる所得を含む不動産から生ずる所得を、居住地国における課税を排除することなく、不動産の所在する国に配分している。1 第13条第1項は不動産の譲渡から生ずる収益について、第22条第1項は不動産によって表される財産について、同様の定めを置いている。2 したがってスイスは、ミラノの居住者が所有するティチーノ州の住居について、その賃貸所得、所有者が自ら使用する場合の帰属家賃（valore locativo、Eigenmietwert）、その価額に対する財産税、およびその売却に対する不動産譲渡益税を課す。非居住者は、これらの目的のためにティチーノ州で制限納税義務に服し、税率はその全世界の所得および資産を基準として決定され、非居住者はそのためにこれらを申告しなければならない。3

帰属家賃に対するスイスの課税は変更される予定である。2025年9月28日、スイスの有権者は、57.7パーセントの賛成により、自己居住用不動産に係る帰属家賃の廃止を承認した。この改革は、自己居住用住宅の住宅ローン利子の控除も廃止し、州（カントン）がセカンドハウスに対する特別の不動産税を導入することを認めている。4 2026年4月1日、連邦参事会は、州がセカンドハウスに対する新たな税を課すか否かを決定する時間を確保できるよう、施行を2029年1月1日と定めた。5 ティチーノ州に別荘を所有するイタリア人にとって、この改革により2029年から帰属家賃がなくなる。主として非居住の所有者に課されることになるセカンドハウスに対する不動産税をティチーノ州が導入するか否かは、同州がまだ決定していない政治的問題である。

IVIEとイタリア側

イタリアでは、外国不動産の居住者である所有者は、これをRW欄に報告し、国外で保有する不動産の価額に対する税（IVIE）を納付しなければならない。税率は年1.06パーセントである。スイスのような欧州連合（EU）域外の国にある不動産については、課税標準は購入証書に記載された取得価額、それがない場合には、不動産の所在地における年末の市場価額である。税額が200ユーロを超えない場合には、税は課されない。6 2011年の暫定措置令第201号第19条第16項は、不動産の所在する国で納付された財産税について、IVIEの額を限度としてIVIEからの控除を認めている。スイスの不動産について、歳入庁（Agenzia delle Entrate）は、当該不動産に関するものであり、同一の暦年に納付されたものである限りにおいて、個人の州および基礎自治体（ゲマインデ）の財産税ならびに州の不動産税を認めている。7 不動産に対するスイスの財産税は、しばしば市場価額を大きく下回る課税評価額に対して、まれに数パーミルを超える程度の税率で課されるため、この控除によってIVIEが完全になくなることはめったにない。

スイスの不動産からの所得は、所得税統合法典（TUIR）第70条に基づきイタリアで課税される。賃貸所得はイタリアの課税所得に算入され、条約第24条第2項およびTUIR第165条に基づき、これに対するスイスの所得税が控除される。8 TUIR第70条第2項は、外国不動産からの所得を、外国における評価から生ずる純額でイタリアの総所得に算入し、国外で所得税に服さない建物については、費用として15パーセントの定額控除を定めている。もっとも、自己使用の別荘に係るスイスの帰属家賃は、イタリアの所得税を生じさせない。2013年安定法（2012年12月24日の法律第228号）以降、2011年の暫定措置令第201号第19条第15-ter項は、賃貸されておらずIVIEに服する不動産をTUIR第70条第2項の適用から除外しており、そのためIVIEがそのような不動産に対する所得税に代わり、RW欄における報告義務は存続する。9 E.V章で説明するTUIR第24-bis条の定額課税制度の下にあるイタリア居住者については、外国不動産はIVIEおよびRW欄での報告を免除される。

注

  1. 条約第6条、条文（前掲）：「sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati」。 ↩
  2. 条約第13条第1項および第22条第1項、条文（前掲）。 ↩
  3. 1994年6月21日のLegge tributaria del Cantone Ticino（LT）第3条および第4条（不動産を含む非居住者の経済的帰属）ならびに第6条（「all'aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi」課される税）、https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580。直接税の調和に関する連邦法（StHG）第4条第1項（「Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln」住所を有しない自然人）、https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html。 ↩
  4. Taxolution, 「Imputed Rental Value in Switzerland: What Property Owners Need to Know in 2026」, 2026年4月20日更新, https://www.taxolution.ch/?p=4588（2025年9月28日の投票、賛成57.7パーセント、投票率49.5パーセント。セカンドハウスに対する州の不動産税）。 ↩
  5. スイス・ラジオ・テレビ（SRF）, 「Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft」, 2026年4月1日, https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft。 ↩
  6. Federico Migliorini, 「Investimento immobiliare in Svizzera」, Fiscomania, 2026年7月15日, https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/（IVIE 1.06パーセント。課税標準：取得価額または市場価額。基準額200ユーロ）。 ↩
  7. 2011年12月6日の暫定措置令第201号第19条第16項（「dall'Ivie si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile」）、Ennio Vial and Vita Pozzi, 「Il credito per le patrimoniali estere」, Euroconference News, 2014年6月27日, https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/ に引用（2012年7月2日の通達第28/E号は、スイスについてimposta sulla sostanza delle persone fisicheおよびimposta immobiliareを挙げている。同一の暦年に納付された税の控除）。 ↩
  8. 条約第24条第2項、条文（前掲）。Federico Migliorini, 「Immobile estero: il regime di tassazione」, Fiscomania, 2025年12月19日, https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/（TUIR第70条に基づく賃貸所得、国外で申告された純額、国外で確定的に納付された税についてのTUIR第165条に基づく控除）。Migliorini, 「Investimento immobiliare in Svizzera」（前掲）（賃貸所得は両国で申告され、TUIR第165条に基づき控除される）。 ↩
  9. TUIR第70条第2項、Brocardi.it、https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html（「nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero」。国外で所得税に服さない建物については15パーセントの減額）。Marcello Maiorino, 「La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all'estero」, Informazione Fiscale, 2024年6月7日, https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale（2012年12月24日の法律第228号第1条第518項c号により導入された2011年の暫定措置令第201号第19条第15-ter項：賃貸されておらずIVIEに服する不動産はTUIR第70条第2項に服さない。RWの報告は存続する）。 ↩

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。

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