不動産と抵当貸付
不動産は、ティチーノ州の家計にとって最大の資産クラスであり、州内の銀行の主たる担保である。ティチーノ州の住宅ローンは2024年に569億6,100万スイスフランに達し、貯蓄預金額のほぼ4倍であった。1 住宅の空室率は2025年6月1日に1.92%に低下し、8年ぶりの低水準となった。州（カントン）内の空室住宅は4,936戸で、前年より7.0%減少し、そのうち80.6%が賃貸用に提供されていた。ルガーノ市では空室率は2.08%であった。2 市場の逼迫は、ティチーノ州がとりわけ周辺地区とメンドリジオット地方においてスイスで最も高い空室率を示し、建設が人口の増加を上回っていた時期の後に生じた。
3つの動向が、次の10年の不動産市場を形づくる。第一は人口動態である。停滞し高齢化する人口は、単身世帯の数は引き続き増加するものの、長期的には新たな世帯の減少を意味する。第二は連邦税法である。2025年9月28日、スイスの有権者は、自己居住用住宅に対する帰属家賃課税の廃止を、州がセカンドハウスに特別な不動産税を課すための憲法上の根拠と組み合わせて承認した。3 この改革は、住宅ローンの利子が、初回購入者に対する10年間の限定的な控除を除き、賃貸または賃借に供された不動産についてのみ控除可能となるため、住宅ローン債務を高い水準に保つ税制上の誘因を減少させる。これは、セカンドハウスの多い州であるティチーノ州にとって重要である。第三は金利環境である。低金利は不動産価格と住宅ローン需要を下支えするが、金利が予想外に上昇した場合の調整のリスクも高める。
要点。ティチーノ金融センターは、スイス国立銀行（SNB）が2026年9月に予測したとおり、強いフラン、ゼロに近い金利、1%を下回るインフレを前提に計画を立てなければならない。2023年と2024年の例外的な金利収入は、これらの条件の下では戻らない。不動産は国内銀行の主たる担保である。帰属家賃の廃止、人口の停滞、2025年の低い空室率は、この10年の間に住宅ローン業務を変化させる。
イタリアの顧客の通貨リスク
フランの強さは、イタリアの顧客層にとってさらなる帰結をもたらす。ルガーノに資産を保有するイタリアの顧客は、通常、自らの富を測る通貨であるユーロでそれを保有している。かつての数十年間にはリラの減価に対する保護としてフランを保有したいという願望を含んでいたスイスの安全な避難先としての機能は、ユーロの導入以来変化した。今日フランを保有することは意図的な投資判断であり、危機の際には報われるが、平穏な時期にはリターンを犠牲にする。たとえば大規模な加盟国の政府債務危機によってユーロ圏に対する信認の危機が再び生じれば、フランとスイスでのカストディに対する需要は増加する。これは、以下で述べる再生シナリオのトリガーの一つである。これに対し、ユーロ圏の長期にわたる安定は、スイスの銀行と取引することの伝統的な論拠の一つを弱め、サービスの質と価格の重要性を高める。
注
- ティチーノ州統計局（USTAT）、12 Denaro e banche（前掲）。 ↩
- USTAT、Notiziario statistico 2025-29、https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/news/254739ns_2025-29.pdf。 ↩
- Swissvotes、投票番号678、「Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften」、2025年9月28日、https://www.swissvotes.ch/vote/678.00（賛成57.73%、23州中16.5州、投票率49.50%）。連邦内閣官房、2025年9月28日の投票に関する説明冊子、https://swissvotes.ch/vote/678.00/brochure-de.pdf（同決議と居住用不動産課税の制度変更に関する連邦法は「rechtlich verknüpft」。制度変更後、住宅ローンの利子は賃貸または賃借に供された不動産について引き続き控除可能であり、初回購入者には10年間の限定的なErsterwerberabzugがある。施行日は連邦参事会が定める）。 ↩
本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。