不動産、人材、事業運営
住居と事業所の購入
1983年12月16日の外国人による不動産取得に関する連邦法は、連邦参事会員Arnold KollerにちなんでLex Kollerとして知られ、外国人によるスイスの不動産の購入を制限している。実際にティチーノ州に移転するイタリアの企業家にとって、この制限はほとんど問題とならない。EUおよび欧州自由貿易連合（EFTA）加盟国の国民は、スイスに適法かつ実際の住所を有する場合には、許可なく不動産を取得することができる。1したがって、ルガーノに住むB EU/EFTA許可の保有者は、スイスの居住者と同様に、アパート、家屋または建築用地を購入することができる。決定的な語は「実際の」である。許可を有していてもティチーノ州に住んでいない者による購入は、外国人による購入である。土地登記所または権限ある州当局は、後になって、その取得に許可が必要であったと認定することがある。
事業所もこの制限の対象外である。外国人は、不動産が商業、製造その他商人的方法で営まれる事業の恒久的施設として用いられる場合には、許可なくこれを取得することができる。2したがって、イタリアの居住者が支配するスイスの会社は、メンドリジオット地区に自らのオフィス、倉庫または工場を購入することができる。セカンドハウスは異なる。外国人は許可を必要とし、許可は、全国で1,500単位という上限の範囲内で連邦参事会が定める州ごとの年間割当ての枠内で付与される。3移転前にルガーノでアパートを購入し、あるいはイタリアに戻った後もそれを保持するイタリアの企業家は、割当てと条件を伴うセカンドハウスの制度に入ることになる。
規則はより厳格になる可能性がある。2026年、連邦参事会は、第三国出身のB許可保有者による主たる住居の購入に許可を要求し、その者が転出する場合には2年以内に売却することを義務付ける改正案を、2026年7月15日までの意見聴取に付した。この改正案は、純粋に投資として保有される事業用不動産の取得も許可の対象とし、セカンドハウスの州割当てを削減するものでもある。4人の自由移動に関する協定（AFMP）がEUおよびEFTAの国民を差別から保護しているため、これらの提案は第一に第三国の国民に関するものである。会社を通じてティチーノ州に不動産を所有するイタリアの企業家や、投資として商業用不動産を取得するイタリアの企業家は、立法の過程を注視すべきである。
従業員の移動：事業譲渡と許可
事業部門がイタリアからティチーノ州に移転する場合、その従業員が自動的に付いていくわけではない。イタリア法は、民法典第2112条に基づき事業譲渡において従業員を保護しており、同条は譲受人との雇用関係を維持する。5スイス法は、スイス債務法（CO）第333条に対応する規定を置いており、同条によれば、被用者が移転を拒否しない限り、雇用関係はすべての権利義務とともに取得者に移転する。6いずれの規定も、被用者に他国への移転を義務付けるものではない。コモに代えてルガーノで働くよう求められたイタリアの被用者は、これを拒否することができる。その場合、イタリアの雇用主は、その拒否がイタリア法に基づく解雇を正当化するかどうかを検討しなければならない。イタリア法上の解雇には正当な客観的理由が必要であり、人数が多い場合には集団解雇に関するイタリアの手続に服する。
移転を受け入れる被用者には、スイスの許可が必要である。ティチーノ州に住所を移す場合には、雇用契約に基づきB EU/EFTA許可を受ける。引き続きイタリアに住んで通勤する場合には、越境通勤者許可Gを受ける。その有効期間は、雇用契約が12か月未満の場合には雇用契約の期間に対応し、それより長い契約または期間の定めのない契約の場合には5年である。72023年7月17日以降に就労を開始した新たなfrontalieriの課税は、スイス・イタリア間の新協定に従う。同協定によれば、スイスは通常の税の80パーセントを上限とする源泉税を課し、イタリアはスイスの税の控除を認めつつ当該労働者を居住者として課税する。第H.I章が同協定とその経過措置を説明している。8従業員をティチーノ州に移す雇用主にとって、居住者と越境通勤者のいずれを選ぶかは給与交渉に影響する。イタリアの越境通勤者は、イタリアの税を差し引いた後のスイスの手取り給与を、ロンバルディアで得ていた額と比較するからである。
注
- Roland PfäffliおよびMascha Santschi Kallay、外国人による不動産取得に関する論稿、Das Geld-Magazin 1/2025、https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf（「rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz」）。1983年12月16日の外国人による不動産取得に関する連邦法（ARPA）、SR 211.412.41、第5条第1項a号およびaの2号、droit-bilingue.chの条文、https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html（EUおよびEFTAの国民は「sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben」場合に限り外国人とされる）。 ↩
- PfäffliおよびSantschi Kallay（前掲）（「Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...」）。ARPA第2条第2項a号、https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html（手工業および自由業も対象）。 ↩
- PfäffliおよびSantschi Kallay（前掲）（全国上限1,500単位）。ARPA第11条第1項および第2項、https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html（「Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten」）。 ↩
- Antonin Weyeneth、Lex Kollerの厳格化計画に関する論稿、PwC Switzerland、2026年5月8日、https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html。 ↩
- Codice civile第2112条第1項、Brocardi.itの条文、https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html（「In caso di trasferimento d'azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario」）。 ↩
- 1911年3月30日のスイス債務法（CO）、SR 220、第333条第1項および第2項。 ↩
- シュヴィーツ州のガイダンス（前掲）（「If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended」）。 ↩
- 越境労働者の課税に関するスイスとイタリアとの間の2020年12月23日の協定第3条および第9条、Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioniの新協定に関する情報シートおよびFAQにおける要約、https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf（2020年12月23日署名、2023年7月17日発効、2024年1月1日から適用；新越境労働者に対するスイスの源泉課税は80パーセントが上限）；第H.I章参照。 ↩
本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。