ファンドと上場会社を通じたスイス不動産への投資

多くの外国人投資家にとって、スイスの居住用不動産への最も簡便な投資経路は間接投資である。上場不動産会社の株式と、定期的に取引される不動産ファンドの持分は、Lex Kollerの許可要件を免除されている。これらの金融商品は、単一の建物では得られない流動性と分散も提供する。

Lex Kollerの適用除外

Lex Kollerは、原則として、不動産会社の株式の取得を不動産の取得として扱う。投資家にとって重要な例外が二つある。スイスの証券取引所に上場している不動産会社の株式の取得には許可を要せず、持分が市場で定期的に取引されている不動産ファンドの持分についても同様である。したがって、外国人投資家は、これらの金融商品を通じて、いかなる許可手続も経ることなくスイスの居住用不動産へのエクスポージャーを得ることができる。

スイスの不動産ファンド

スイスの不動産ファンドは、集団投資スキーム法（CISA）によって規律され、スイス金融市場監督機構（FINMA）の監督を受ける集団投資スキームである。通常はファンド運用会社が運用する契約型ファンドであり、その多くはSIX Swiss Exchangeに上場しているか、銀行を通じて定期的に取引されている。ファンドは大規模な居住用ポートフォリオを保有していることが多いが、事業用や複合型のポートフォリオも一般的である。持分は市場で取引されるため、その価格は純資産価値を上回ることも下回ることもあり、その結果生じるプレミアムまたはディスカウントは、投資家が理解しておくべき特徴である。

不動産を直接保有するファンドは、それらの不動産に帰属する所得と財産について自ら課税されるため、対応する部分からの分配は、原則として投資家段階で改めて所得税や源泉税の対象とならない。詳細はファンドの構成によって異なり、その関係書類で確認すべきである。

上場不動産会社

SIX Swiss Exchangeには複数の不動産会社が上場している。これらの会社はオフィス、商業施設および居住用不動産を所有・開発しており、不動産サービスを提供する会社もある。通常の会社として利益税と資本税を納付し、配当は原則としてスイスの源泉税の対象となるが、外国人投資家は二重課税防止条約（租税条約）に基づきその一部の還付を受けられる場合がある。資本準備金（出資準備金）からの分配は源泉税なしで支払うことができる。

直接投資と間接投資の比較

間接投資は、購入に際しての公証手続、土地登記手数料および移転税を回避し、ポジションを迅速に調整することを可能にする。他方で、投資家は市場の変動を受け入れ、個々の不動産に対する支配を有しない。不動産を自ら使用したい家族にとって、ファンドや上場株式はその代わりにはならないが、より広範なポートフォリオにおいて直接保有を補完することはできる。

実務上有益な点

• 当該金融商品が上場しているか、定期的に取引されていることを確認すること。非上場の器は許可要件の対象となりうるからである。
• ファンド持分を購入する前に、純資産価値に対するプレミアムとディスカウントを確認すること。
• 国外に居住する投資家への分配について、源泉税と租税条約上の救済を確認すること。

Ressos Legalによる支援

筆者は、スイス不動産への間接投資に関する法務・税務上の枠組みと、そのような投資をより広範な保有ストラクチャーにどのように組み込むかについて、外国人投資家に助言している。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。