会社を通じたスイス不動産の保有

アジア、中東、アフリカおよび中南米の投資家は、会社を通じて不動産を保有することに慣れている。スイスにおいても不動産会社は合理的な器となりうるが、それによってLex Kollerを回避することはできず、多くの州（カントン）では不動産の移転に伴う税も回避できない。個人所有と法人所有のいずれを選ぶかは、税務の全体像を踏まえて決定すべきである。

不動産会社とは何か

不動産会社とは、通常はスイスの株式会社（AG）または有限責任会社（GmbH）であって、その実際の目的が主として不動産の取得、保有または売買にある会社である。このような会社は、土地登記簿の記入を変更することなく株式を通じて所有権を移転し、または分割することを可能にするため、スイスでは事業用ポートフォリオや一族の保有資産について一般的に用いられている。

Lex Kollerは株式にも適用される

Lex Kollerは、居住用不動産の取得を実際の目的とする会社の株式の取得を、不動産の直接取得と同様に扱う。したがって、スイスの居住用住戸を保有する非上場会社の支配持分、あるいは少数持分であっても、これを購入する外国在住者は原則として許可を必要とし、純粋な投資目的では通常許可は得られない。恒久的施設として使用される事業用施設のみを保有する会社は、同じようには影響を受けない。国外から支配されるスイス会社を設立しても、この評価は変わらない。そのような会社自体が外国在住者とみなされるからである。

法人所有と個人所有

会社が不動産を保有する場合、賃料収入は法人の利益税の対象となり、会社は資本税を納付する。一方、株主は分配について課税され、株式を自己の財産の一部として保有する。個人所有の場合、所有者は賃料収入と不動産の価値について直接課税される。いずれの方法が有利かは、州、利益を分配するか再投資するか、資金調達の構成、そして所有者の本国の法域によって異なる。承継と資産保護の問題も、いずれか一方を指し示すことがある。

経済的な所有者の変更

多くの州は、不動産会社の株式の過半数の移転を経済的な所有者の変更として扱う。このような株式売却は、不動産そのものが売却された場合と同様に、不動産譲渡益税を、さらに州がこれを課している場合には不動産移転税を生じさせることがある。州の規則は、例えば関係当事者間の複数の売却をどのように合算するかなど、細部において異なるため、ストラクチャーを構築する際に出口戦略を検討しておくべきである。

ストラクチャーの構築

すでに個人で保有している不動産を会社に移転することは、それ自体が所有者の変更であり、税を生じさせることがある。予定する組織再編の取扱いを事前に確認するため、州当局の税務ルーリングが一般的に利用されている。

実務上有益な点

• まずLex Kollerの下での立場を確認すること。取得不可能な許可を必要とするストラクチャーは実施できないからである。
• 取得時と出口時の双方の税を試算すること。将来の株式売却と、それが経済的な所有者の変更として扱われることも含める。
• 税務ルーリングを取得すること。組織再編や個人所有と法人所有の間の移転について取得する。

Ressos Legalによる支援

筆者は、複数の法域にわたる法務と税務の側面を調整しつつ、スイス不動産のための適切な保有ストラクチャーの選択と実施について国際的な投資家と一族に助言している。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。