スイスにおける事業用施設・事業用不動産の購入

外国の企業と投資家は、スイスの不動産は自分たちには閉ざされていると考えがちである。事業用施設については、むしろその逆がおおむね当てはまる。Lex Kollerは、恒久的な事業所として使用される不動産を許可要件から除外しているからである。しかし、この除外には明確な限界があり、契約締結前に予定する用途を慎重に検討することが不可欠である。

事業用施設に関する基本原則

一般にLex Kollerと呼ばれる「外国在住者による不動産取得に関する連邦法」は、主として居住用不動産を対象としている。恒久的な事業所として機能する土地と建物は、買主が外国企業であれ、国外から支配されるスイス子会社であれ、スイス国外に居住する個人であれ、外国在住者が許可なく取得することができる。典型例としては、事務所、工場、倉庫、作業場、店舗、ホテル、レストランおよび診療所が挙げられる。

この除外は、買主が施設を自ら使用するか、そこで事業を営む第三者に賃貸するかを問わず適用される。したがって、外国の投資家は、不動産が真に事業目的に使用される限り、投資としてオフィスビルを購入し、これを事業用テナントに賃貸することができる。

恒久的施設に該当するもの

決定的な問題は、不動産の実際の用途である。建物が、製造、取引、サービスまたは宿泊・飲食の提供など、一定の場所で営まれる経済活動に供される場合には、これに該当する。これに対し、居住用住戸の純粋に受動的な保有は、会社がこれを保有し投資と称する場合であっても、引き続き許可制度の対象となる。不動産の売買と居住用住戸の賃貸は、この目的上、事業活動とはみなされない。

予備用地と将来の拡張

企業は、将来の拡張に備えて、現在必要とする以上の土地を購入したいと考えることが多い。予備用地は、合理的な範囲内で、かつ事業の具体的な拡張計画と結び付いている場合にのみ認められる。投機的に購入された広大な区画や、用途が定まっていない土地については、土地登記所または州の当局が当該取得を許可要件の対象とみなす現実的なリスクがある。このような問題が生じた場合には、文書化された事業計画が大いに役立つ。

複合用途の建物

スイスの建物の多くは、下層階の店舗や事務所と上層階の住戸を組み合わせている。管理人用住戸など事業に必要な居住スペースは、通常、事業用部分と併せて取得することができる。居住部分の割合が事業の必要を超える場合、その部分は原則としてLex Kollerの対象となり、大半の州（カントン）の当局はその割合を厳密に審査する。実務上、買主は居住用住戸を区分所有に分離するか、取引を再構成しなければならないことが多い。

手続と確実性

土地登記所は、登記の時点で許可が必要か否かを確認する。状況が疑わしい場合には、州の許可当局に事案を回付する。契約上の義務を負う前に確実性を得たい買主は、取得に許可が必要か否かについて同当局に拘束力のある決定を求めることができ、これはわずかな遅れを伴っても十分に価値がある場合が多い。

実務上有益な点

• 予定する用途を売買関係書類に正確に記載すること。不動産の事業性が土地登記所にとって明白となるようにする。
• 複合用途の割合を早期に明確にすること。また、取引の締結前に居住用住戸の分離を検討する。
• 境界的な事案では決定を取得すること。売主や仲介業者の非公式な保証に頼ってはならない。

Ressos Legalによる支援

筆者は、Lex Kollerに関する評価と州当局との調整を含め、スイスの事業用施設の取得の構成について外国の企業と投資家に助言している。初回の相談については筆者まで連絡されたい。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としています。法律上または税務上の助言を構成するものではなく、個別案件に関する助言に代わるものでもなく、弁護士と依頼者との間に委任関係を生じさせるものでもありません。本記事は2026年10月時点の法的状況を反映しています。